O pro-soluto é uma cláusula contratual muito utilizada em negociações de compra e venda de imóveis, especialmente quando há financiamento bancário envolvido. Essa prática tem ganhado relevância no mercado imobiliário, sobretudo no programa Minha Casa Minha Vida (MCMV), por oferecer segurança tanto para compradores quanto para construtoras.
O que é pro-soluto?
O pro-soluto é uma modalidade de pagamento que vincula a quitação da dívida ao efetivo recebimento do valor. Ou seja, a entrega de um título de crédito, como uma nota promissória, não extingue a obrigação automaticamente. Só se considera a dívida paga quando a instituição financeira compensa efetivamente o valor.
Por essa razão, caso a outra parte não honre o título, o credor mantém o direito de cobrar a quantia devida, seja por meios extrajudiciais ou judiciais. Assim, o pro-soluto funciona como uma proteção contra o risco de inadimplemento.
Diferença entre pro-soluto e pró-solvendo
Para compreender melhor o funcionamento do pro-soluto, é importante contrastá-lo com o pró-solvendo, que representa uma lógica contratual distinta.
No pro-soluto, como visto, a obrigação do devedor só se extingue após o pagamento efetivo. A simples entrega de um título, como uma nota promissória, não é suficiente para liquidar a dívida.
Por outro lado, no pró-solvendo, o credor aceita o título como forma de pagamento, assumindo o risco de sua não liquidação. Se o devedor não paga o título, o credor perde o direito de cobrar o valor principal da dívida e precisa buscar a satisfação exclusivamente por meio da cobrança do próprio título.
Portanto, essa distinção impacta diretamente os contratos de compra e venda de imóveis, sobretudo na definição de quem assume o risco em caso de inadimplemento.
Como funciona na prática no financiamento imobiliário?
No mercado imobiliário, especialmente nas negociações diretas com construtoras, as partes costumam aplicar o pro soluto quando o financiamento bancário não cobre parte do valor do imóvel. Isso ocorre com frequência no Minha Casa Minha Vida, quando o financiamento, somado ao subsídio e ao uso do FGTS, não é suficiente para quitar o valor total do imóvel.
Diante desse cenário, a construtora solicita que o comprador assine uma nota promissória referente ao valor residual. Esse valor é pago diretamente à construtora, fora do financiamento bancário, e é condicionado à cláusula de pro-soluto. Isso significa que, se o banco não aprovar o financiamento no valor máximo esperado, o comprador permanece obrigado a pagar essa diferença diretamente à construtora.
Além disso, essa mesma lógica também se aplica a situações em que as partes negociam entradas, sinais ou parcelas intermediárias durante a obra, que igualmente vinculam-se ao pro soluto.
Benefícios do pro-soluto para a construtora ou vendedor
Do ponto de vista da construtora, o pro-soluto representa uma garantia financeira robusta. Ele reduz significativamente o risco de inadimplemento, sobretudo nos casos em que o financiamento bancário não é aprovado no valor integral inicialmente estimado.
Além de funcionar como proteção contra distratos motivados pela não obtenção de crédito, essa cláusula assegura maior previsibilidade no fluxo de caixa da empresa. Dessa forma, a construtora passa a depender menos do financiamento externo e mitiga o risco de quedas na receita durante o ciclo da obra.
Por consequência, esse mecanismo costuma ser associado ao conceito de “seguro de obras”, justamente porque oferece uma proteção contratual que garante à construtora o recebimento dos valores pactuados, independentemente de eventuais imprevistos na obtenção do crédito por parte do comprador.
Aplicação no Minha Casa Minha Vida (MCMV)
No contexto específico do Minha Casa Minha Vida, o pro-soluto se aplica principalmente quando há uma diferença entre o valor total do imóvel e o limite financiável pelo banco, mesmo após a aplicação dos subsídios e do saldo de FGTS.
Por exemplo, se um imóvel custa R$ 200 mil, mas o financiamento, somado aos benefícios, cobre apenas R$ 180 mil, os R$ 20 mil restantes devem ser pagos diretamente à construtora. Esse valor é formalizado por meio de uma nota promissória vinculada à cláusula de pro-soluto
Consequentemente, se o banco aprovar um valor ainda menor que o inicialmente previsto, o comprador continua obrigado a quitar a diferença. Caso não o faça, poderá ser acionado judicialmente para o cumprimento da obrigação.
O que acontece se não pagar o pro-soluto?
Diante do não pagamento do valor vinculado ao pro-soluto, a construtora dispõe de alguns instrumentos jurídicos para garantir o recebimento da quantia devida.
Em primeiro lugar, pode ajuizar uma ação de execução de dívida, uma vez que as notas promissórias possuem força de título executivo extrajudicial. Isso permite uma cobrança judicial rápida, acrescida de juros, multa e correção monetária.
Em segundo lugar, é possível promover a rescisão do contrato de compra e venda, tanto judicial quanto extrajudicialmente, desde que haja previsão expressa dessa possibilidade. Nesses casos, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reconhece a validade da rescisão extrajudicial, desde que o comprador seja previamente notificado para sanar a inadimplência.
Além disso, se o comprador já estiver na posse do imóvel, a construtora pode ingressar com uma ação possessória, como a reintegração de posse, para retomar o bem.
Paralelamente, também pode ser requerido o cancelamento do registro do contrato na matrícula do imóvel, desde que a rescisão tenha sido formalizada, seja judicial, seja extrajudicialmente.
Portanto, enquanto não houver a quitação integral das obrigações vinculadas ao pro-soluto o comprador não adquire a propriedade plena do imóvel. Somente após o pagamento total das parcelas do pró-soluto e do financiamento é que ocorre a efetiva transferência da propriedade, mediante a lavratura da escritura pública e o registro no cartório de imóveis.
Conceito de confissão de dívida
Outro ponto relevante é que a assinatura de uma nota promissória vinculada ao pro-soluto configura, na prática, uma confissão de dívida. Isso significa que o comprador reconhece expressamente que deve aquele valor, o que torna uma eventual cobrança judicial mais ágil e menos sujeita a discussões.
Na prática, essa confissão fortalece consideravelmente a posição da construtora em caso de inadimplemento, pois dispensa a necessidade de produzir provas adicionais sobre a existência da obrigação. Basta a apresentação da nota promissória devidamente assinada.
Como preencher uma nota promissória corretamente?
Para que a nota promissória tenha validade jurídica e produza todos os seus efeitos, é indispensável que ela contenha os seguintes elementos:
- A expressão “nota promissória” escrita no corpo do documento;
- Valor numérico e por extenso;
- Data de emissão;
- Data de vencimento;
- Nome e CPF ou CNPJ do emitente (quem paga);
- Nome e CPF ou CNPJ do beneficiário (quem recebe);
- Local de pagamento;
- Assinatura do emitente.
Caso falte algum desses elementos, o título pode ser questionado judicialmente e até considerado inválido, comprometendo a segurança jurídica da operação.
Conclusão
Portanto, o pro soluto é uma estratégia eficaz para empresas que buscam melhorar seu fluxo de caixa e gerenciar riscos financeiros.
Além disso, ao permitir a transferência de risco e oferecer liquidez imediata, o pro soluto se torna uma ferramenta valiosa para diversos setores.
Assim, empresas que desejam otimizar sua gestão financeira devem considerar a implementação dessa prática, aproveitando suas vantagens para alcançar maior segurança e flexibilidade em suas operações financeiras.
